指定建築線的戰略需知

近年來,在服務「非企業主」的經驗中,發覺了,個人客戶群中,有一些新的狀況發生。即是:「在網路上蒐集資料的人太多,且皆是道聽塗說」。這樣的情況,甚至造成一些無法挽救的損失,或者造成了一些傷筋動骨的結果。

這其中,一般大眾在觀念上,常常「被」誤導最大的即是:「建築線」。如何判斷,基地可不可以指定建築線;或如何在指定建築線的時候,設定對自己有利的策略。這是連武林高手,都需要「剉著等」的功課。但網路上的訊息卻是千奇百怪,瞎子摸象...

如何判斷基地面前道路,是否可指定建築線,有三個基本的條件:

2.基地地界與面前道路,需臨接或重疊。

3.民法「共有物」關係」第820~826條的各項利弊,需考慮。

又如何在指定建築線時,擬定對自己最有利的策略:

1.要清楚,各地建管自治條例:如畸零地、雙面臨道路、道路截角等的檢討方式。

2.建築技術規則,有關「面前道路寬度」以及「建築物高度」的規定。

3.以私設通路指定建築線,有分「基地外私設通路」及「基地內通路」,兩者,千萬不要混淆。

說實在話,當您了解,要蓋一棟建築,有多少法規需要面對時,除了噁心,想吐,您還可能會有2種反應,
1.還是不要了解的好。
2.可憐哪!台灣的建築師們。

神仙過招,雞飛狗跳

一年前,兩位風姿綽約的女士,與我們洽談一些專案。她們是高雄專業物流界的翹楚,似乎已經無人能出其右了。

但遇到事業正在成長,卻無適當土地可以用的問題,這令他們睡不安寢,食不下嚥。也許,因為如此,她們看起來,才如此的「身輕如燕」。

物流業所需要使用的「交通用地」,在城市的周邊,是可以用農地來做「變更使用」或是「容許使用」,只要名正言順,事出有理,應該可以水到渠成。

由於,他們不明白土地的管制法規,以致於在購買土地時,是毫無策略的。在檢視了他們所提供的土地之後,才知道真的是困難重重。他們的土地問題,大致可以歸類如下:

1. 大部分的土地是在都內農業區。

2. 有國有地包圍夾雜的問題。

3. 有地方政府農業局管轄土地擋住出入口。

4. 有建築線指示困難的主題

她們的專業服務,有需要服務群聚產業的特質,所以,我只能就其已購買的土地,作SWOT策略分析後,先選了2塊地,作「容許使用」。

下列是其中一塊,有二大問題:

1. 基地下方與現有巷道,有3米的水利用地阻隔,致使,沒有臨接建築線。又交通用地,需要有10米以上路寬的建築線,所以,3米的水利用地,又一定需要,把它變成供公眾通行的「公用地役關係」,且「公告」,才能變成建築線。

2. 基地旁邊面臨,有地方政府農業局管轄地土地,若需要租用,需要申請移交給國產署,才能申請租賃使用,以利日後貨車進出使用。

看似簡單的兩條策略,卻讓這一年來,各路神仙過招,凡人雞飛狗跳。幸好有最強的「陳技師」幫忙捉刀,才能在最近,把這些事都塵埃落定。

補發建築執照
&使用執照

【可能是全台第一張特定工廠的建築執照】     

這可能是全台灣,以特定(未登記)工廠的法規(工廠輔導法),取得的第一張建照。外界看似駕輕就熟,但我們依然感到千辛萬苦。

未登記工廠法案公佈後,各界對其行政程序眾說紛紜;各代辦業者,口若懸河,各顯神通;有些初出茅廬的建築師,更聲稱他們辦過「補照」的過程。對於這些說法,我個人常感到相當驚訝,有時候驚嚇到「吃手手」了。因為全台灣,包括我手上拿的這一張,以工廠輔導法取得「建築執照」可能不到15案。在「臨時工廠」時期,取得臨登工廠有7700多家,完全變更成丁種建築用地,只有11案。

在兩年前,我即透過課程,向各界報告,整個「特定工廠」要完成合法,最重要的是「控場」能力。也即是,需要有熟捻建築行政法令、土地法、工輔法以及民法...等相關能力的專業人士,主導控制,才能走到最後並且功德圓滿。

建議想要從事,特定工廠變更的專業人員,一定要努力的增加自己的實務經驗,法規能力以及熟悉行政流程。興辦事業計畫的撰寫,已經是一個重要門檻,取得興辦事業計畫之後的補照,更是難上加難。若興辦事業計畫是九陽神功,「補照」就是屬於乾坤大挪移的第九層功夫。

購地評估
&土地投資規劃

【家族傳承的獵地心法】

有一家族，與我談地產的開發、避險、經營及傳承，第一代努力經商、第二代努力學習；但第二代,在這個機會少於一代，但風險卻數倍於前代的大環境中，如何守富、傳富、創富。

見面時，第二代提出了一個基本問題，但也是最重要的問題：「如何可以收集資料，且判讀資料、使用資料；因為市場上的地產報導，皆是財團下的廣告，或是用心人士渲染出來的，坑大於丘，是丘又坎坷不堪。因為我們不是財團，無法主導、掌握地方政府的開發脈動；我們很願意投資，那我們要如何進入地產呢?」。

說真的，這是近年來，中小型建商面對的難題，也是在財團主導土地政策下的問題。在都市

土地已經使用殆盡的台灣，要產生新的建地，只能從區段徵收、通盤檢討、整體開發、公有地降編；而這些都不是市井小民，甚至一般建商可以參與的流程。以致，即使手上握有資金的人，也只能以高價購，或者由都外土地進入土地開發的殿堂。

以手上有現金的家族，最佳的獵地心法，有以下三重點：

一.守富，要考慮「區位」

1.都外的建地(蛋殼區)

2.都內有機會區段徵收的農地

3.出脫共有土地

二.傳富(減稅)

1.可以農地農用的都外農地。

2.以法人身分購置工業用地。

3.可配合信任的山坡地保育區的農地、林地。

三.創富(知識開發)

1.可以變更的都外土地。

2.科學園區外的非農地。

3.有若本業,可考慮生態鏈區位的土地，如物流、農企業，皆是未來5年的黃金產業。

地產的經營,已經進入了財務、法務、土地、都計、建築不分家的時代。若想要學會如何判斷,每一種區位,每一種專業,在地產的影響參數,需要一段時間的學習,以及除錯。

這當中如何判讀,各地區都市計畫的沿革,變革的原因,又是重中之重。若有機會,我會請相關人士開班授課,解剖分析。

乙種建築用地的妙用

一年多前,南台灣首席青農,L先生,經會計師介紹,找我見面。訴說著他,為何返鄉,且經營系統農業。又如何的,將一颗鳳梨買到800塊台幣(不要懷疑,真的是800元,過年期間,是要賣3200元)的行銷故事。L先生,是一號改變人們,對台灣農業認知價值的人物。

他想要在旗山地區,創立一處,能結合農業生產的工廠、青農產品販賣的商店、以及國際青農教育、辦公的場所。在他心中,早已勾勒出一具體而微的畫面,且財務計畫也成熟到位了。

然而,當我們談到,要成就他的事業版圖,以及要建造名正言順的建築,我建議他:「只有丁種建築用地,才能契合心中的規劃」。但,他說:「建築師,我的地,是「乙種建築用地」可以嗎?」,啊！看來,這才是我真正要面對的題目。

在乙建上,申請工廠、商店、辦公室,加上可以做民宿的住宅,這真的是頗為困難。但在努力的幾個月後,建築執照,在上個月終於核發了。這專案,讓所有的相關人員,因為這專案的複雜性,皆有所成長,以及對鄉村區,乙種建築用地的使用,有不同層次認識。

然而,面對當今營建成本,居高不下的情況,高雄市的建坪單價,已經來到史上新高,一坪均價12.3

萬了。雖然,本案在法規上,有做特殊的運用,避險,但可能一坪也要8萬才能成行。

我常常說,若懂得運用甲種、乙種建築用地,在法規上的特殊性,以及防火構造物的檢討,在建築的成本上,大概可以省4成以上,本案即是最佳的案例。

又,在114年國土計畫上市後,都外的建築用地,在建蔽、容積上,皆會向下修正,請大家也要注意。