在土地開發的歷程中,影響一塊地的產品定位、開發時程、獲利高低的最重要因素,除了「土地使用管制規則」之外,最重要的三大條件大概是:1.建築線、2.是否有套繪、3.環境敏感區的相關問題。其中,建築線的指定,是關係到法規的部署以及攻防。
這個案例,B地對A地,及A地所面臨的15米計畫道路而言,原為「公有裡地」。但在指定建築線時,因為「太努力」了,將A地的左邊,原非「現有巷道」的「既成道路」指出了建築線後,A地馬上喪失了取得購買B地的「絕對性」位置。很可惜,如此,不只是獲利降低,也使產品定位困難,以及成本增加。
為何:
一、若A地左邊的「既成道路」,無法指定建築線B地(330米平方以內),就A他而言,從計畫道路起算16米之內,B地是「公有裡地」,如此,A地即可以向國有財產署,申請「專案讓售」,使得基地,坵塊方正,易於配置。更重要的是,這區地的「土管」,1000米平方以上,才可以做「容移」。
二、當A地左邊這「既成道路」有了建築線,B地臨建築線的面寬,大概有3.03到3.08米(此地為「數值區」)。已經是屬超過3米寬的「非公有畸零地」。A地若要合併使用,只能向國產署申請「標售」。如此,會讓無法預料的風險提高,若要強渡關山,可能所費不貲。
在土地開發,整合上,並非需要把鄰基地的建築線指全出來,才是最好的答案。
重點要去推測、評估,怎麼樣做,才是對這一塊土地,在開發及建築上最好的樣態。否則把建築線指活了,卻把土地搞死了。
老子有說:「道、可道，非常道」。有些時候,故意不指出建築線,沒有「公告的道路」,才是最好的解答。
