知識地產成交兵法(二)—別人選的路不一定適合你
在114年之前，要學習「預料到前方的路」。
三年前在很多的場合中，很多人問我114之後，農地該如何處理，才能「地盡其利」。我常回：「114年後我還不知道，但114年之前，我倒知道該如何處理。」
如：「交通用地」。在三年前，我就開始告知我身邊的資金端，以及來參與課程的學員，交通用地日後很難變更使用。又在疫情之後，倉儲業的用地需求大增，而且冷鏈倉儲業，又與運輸業報團出場。以致於，交通用地日後一定供不應求。在114年之前，一定要趕快進場。
本案的農地，在都市計劃外是常見的土地類型，尤其在甲、丙建地用地旁。近幾年，台灣南部因為「台積效應」，在台南及北高雄的甲、乙建地，已經應聲價響，土地價格已經飈到了，很難再操作透天厝的地步，轉而走向新加坡式建築。
在此情況之下，若農地的思考只能做「私設通路」，是無法解決新加坡式建築「車戶比」，1:1的基本要求。如6月3號的文章所示，所以將類似本案將農地，變更成交通用地，才是釜底抽薪，面對新加坡式建築缺點的方式。
如此：
1. 甲建有了出入的通路。
2. 48個車位若一個車位賣120萬，獲利豐厚。
3.車位可以分割登記，個別持有，買賣交易。
4.交通用地若上面做太陽能，可以遮風避雨。
5.有了太陽能，躉電收入，又可以當公寓大廈管理費。
土地開發的心法，與人生的戰略很像，有些路不一定要走，要清楚目的；大家走的路，也不一定要走，不要人云亦云。要不斷地問自己的目標是什麼？是只是想解決問題？還是創造獲利？還是想要令「地盡其利，點土成金，共創三贏」。
所有的練習，都是「要讓自己能夠預料未來的路」。能夠預料未來的路，就能夠找到開創新局的機會，超前部署，捷足先登。
希望各位都有清楚的前方。如此才能夠選擇自己的道路，明白何謂：「途有所不由」。
途有所不由，軍有所不擊，城有所不攻，地有所不爭，君命有所不受。——孫子兵法九變篇
同埸加映：
1.請問各位，本案農地要在哪個時機賣？才是對原地主是最好的。提示：要如何省下房地合一稅。
2. 變更後的交通用地，如何才能夠用公寓大廈管理條例來管理？或是做分管契約。 若是連著兩條都知道怎麼解決，建商不會只買這塊地，以後一定會常常問：你還有沒有地可以賣？
