知識地產成交兵法（一）圍地則謀
（背景資料：5月31號有提示。請記得回去看一看。）準備好囉！開始囉！
我談的不只是土地，也是專業人生的成交兵法。
本案最初是4年前，一位專司土地的仲介人員，W先生帶來，要我一起努力的案件。他說：「A、B為同一所有權人，A 地要賣與當時附近甲建相同的價格，B地（農地）則是甲建1/3的價格，也就是附近農地的五倍價才要賣」。
A、B地位於舊縣區的三級鄉鎮，以致於地方型建商們，對這開價都興趣缺缺，或是小碟裡的開水——每個都只有3分鐘的熱度。
而我卻認為，這是一塊一定獲利豐厚的風水寶地，只要把這地，兜售給專做新加坡式建築的建商，而且將B地變更為「交通用地」（路外停車場），就可以「蓋建地，賣農地」了。
W先生不懂其中要義，我解釋說：
「新加坡是建築最大的問題有三個。1,停車位通常不夠戶數比的1:1，戶數無法提高，建築就無法蓋高。2.為了增加停車位，1樓全是車位，造成「軟腳蝦」建築。3.因為不想挖地下室，容積幾乎都沒用完」。
為了解決以上問題，若B地變成交通用地，1.B地上，至少會有48個車位，車户比超過1:1。2.法定停車只需要六個，建築物1樓可做公共設施，如此可以加強結構。3.這裡建築超過6樓，不用挖地下室，容積可以用完。
本案A 地，在建蔽率55.5 %的設計時，可以蓋一層六戶，共7樓，容積完全用完。扣掉1樓要有的法定停車位，共可以有39戶。如此A、B地一起開發，絕對可以達到一戶一停車的甜蜜點。
𡉏地無舍，衢地合交，絕地無留，圍地則謀，死地則戰——孫子兵法九變篇。
有如此的售地策略，還怕有不成交的土地嗎？ 未完待續，精彩的還在下一篇，我們討論戰術問題。
