上個星期四(12月21日),在聽完曾文二老師的課程之後,感觸良多。共有土地,真的是一門需要專研的課題。但我個人身為建築師,我的重點放在,建築相關的共有土地的議題上,如:私設通路,若是持分,優購權及分管契約的操作。
有一個案例分享
在某城市,有一處30年以上的舊有透天厝聚落。這裡的透天厝是「分照」,共同持分一條沒有計入「法定空地」的「私設通路」。其旁邊有一塊不能建築,但又有2.5米可通行的空地(如圖二)。
這30年來若有人要賣房子,一定要將持分的私設通路的所有權,一併出售。由於共有土地的處分,要先通知其他共有人。而B、C户的屋主,是一位為人客氣,通情達理的W先生,又一定會以優購權先買,其私設通路的所有權。或者,其他的住户,認為路地用不到,也會把持分賣給他,套現獲利。
在W先生收購的持分超過二分之一時,其他住戶擔心日後不好賣房子,人情練達的W先生,也主動與其他人,依民法第820條成立分管契約。其主要內容如下:
「茲W先生,及相關所有權人,同意私設通路(面積:oo米平方),供相關所有權人或住戶,指定建築線、申請建築行政相關執照、舖設管路、工程施工,以上不限于使用」。
對於W先生而言,終於目的達到了。他在取得分管契約之後,馬上購入A地的「私有部分」。然後,再向國有財產署,申請購入A地,屬國有地持分部分。
寧靜革命的取得了A地,以及建築線。最後,把B屋也一起賣給建商,使其成為共有人,利用這條私設通路開發A地。實在是聰明,真是高招。
這一次修法之後,若有私設通路的舊房,在出售土地時,已經不用再通知共有人了(圖三)。要用此招開發土地,恐怕不容易了。
