一年多前,南台灣首席青農,L先生,經會計師介紹,找我見面。訴說著他,為何返鄉,且經營系統農業。又如何的,將一颗鳳梨買到800塊台幣(不要懷疑,真的是800元,過年期間,是要賣3200元)的行銷故事。L先生,是一號改變人們,對台灣農業認知價值的人物。
他想要在旗山地區,創立一處,能結合農業生產的工廠、青農產品販賣的商店、以及國際青農教育、辦公的場所。在他心中,早已勾勒出一具體而微的畫面,且財務計畫也成熟到位了。
然而,當我們談到,要成就他的事業版圖,以及要建造名正言順的建築,我建議他:「只有丁種建築用地,才能契合心中的規劃」。但,他說:「建築師,我的地,是「乙種建築用地」可以嗎?」,啊！看來,這才是我真正要面對的題目。
在乙建上,申請工廠、商店、辦公室,加上可以做民宿的住宅,這真的是頗為困難。但在努力的幾個月後,建築執照,在上個月終於核發了。這專案,讓所有的相關人員,因為這專案的複雜性,皆有所成長,以及對鄉村區,乙種建築用地的使用,有不同層次認識。
然而,面對當今營建成本,居高不下的情況,高雄市的建坪單價,已經來到史上新高,一坪均價12.3萬了。雖然,本案在法規上,有做特殊的運用,避險,但可能一坪也要8萬才能成行。
我常常說,若懂得運用甲種、乙種建築用地,在法規上的特殊性,以及防火構造物的檢討,在建築的成本上,大概可以省4成以上,本案即是最佳的案例。
又,在114年國土計畫上市後,都外的建築用地,在建蔽、容積上,皆會向下修正,請大家也要注意。
