在都市計畫發布前,已經有合法房屋位階的土地,稱為「農建地」。這種用地的經營方式,千變萬化,精彩百樣,相信已經是土地開發人員,耳熟能詳的議題了,在此不贅述多言。
但很多人,對於都市計畫農業區的土地,一知半解,來自於道聽塗說,是因為人們眾說紛紜。運用「都內農」,說穿了,即是「容許使用」,這概念修煉極致的功力。需要從民法繼承篇、物權篇進入;再從農發條例、信託法走出,即可以窺見農業區土地的堂奧。「虛化物權、實化債權」。為了保護農地,小的,言盡於此。
本案業主,父親是一位和藹可親的老企業家。溘然長往之後,其後有三人,老大分權,老二分錢,老三分地。因為安排妥當,風平浪靜,兄弟和睦。
老三,是一位科技業的專業經理人。對於繼承來的土地,也沒有明確的想法,要好好經營。又因為是「農地」,所以,將名下的地擱擺一旁,投閒置散。認為,農地又不能做什麼使用,一放十年。
他一直想在市郊蓋一座運動場館,也成立的公司,也經他人介紹,買了一些不能作為D類(教室、休閒餐館…)的工業用地。當我清查他的土地時,赫然發覺,他手上有「都內農」,即表達,這種地可以「容許使用」做運動場館。
他說:「農地只能作農業使用,且農舍也有一定的限制…」
我說:「是,但有其他的使用方式…」
他說:「我不想申請農業設施,再違規做他項使用,我一定要合法…」
我說:「一定合法,而且建蔽率40%,又有三樓高,你要不要…」
在他走到這裡時,已經繞了一大圈的冤枉路,買了一些不該買的土地了。最後,我用信託法,把「物權債權化」了,本案獲得到了非常好的操作方向,有機會日後分享。
